Die Immobilienpreise in Bremerhaven steigen stärker als im
bundesweiten Durchschnitt – Eine wesentliche Aufgabe des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte ist es, für eine gute
Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt zu sorgen. Zu diesem Zweck
befasst sich die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in Bremerhaven derzeit mit einer neuen Auswertemethode
zur Erfassung der Preisentwicklung von Wohneigentum in Bremerhaven.
In
Anlehnung an das Berechnungsmodell, welches das Statistische Bundesamt
für die Ableitung des Häuserpreisindex verwendet, wird von der
Geschäftsstelle eine Indexreihe bestimmt, die die Preisentwicklung von
Wohnimmobilien in Bremerhaven darstellt. Hierbei kommt eine
wissenschaftliche Software (MATLAB) zur Lösung mathematischer Probleme
zum Einsatz. Die Datengrundlage für die Berechnung bildet die
Kaufpreissammlung, die der Gutachterausschuss gemäß Baugesetzbuch führt
und auswertet. In der Kaufpreissammlung sind alle Käufe von Immobilien
aus den letzten Jahren erfasst, da die Notare die Kaufverträge in
Abschrift an den Gutachterausschuss weitergeben. Als Grundlage der
Berechnungen wird von der Regressionsanalyse Gebrauch gemacht, einem
mathematischen Verfahren zur Analyse der Beziehungen zwischen Variablen.
In dem vorliegenden Fall existieren eine Zielgröße (der Preis der
Immobilie), sowie mehrere Einflussgrößen (wertrelevante Eigenschaften
der Immobilien, z.B. Grundstücksgröße, Wohnfläche, Gebäudealter,
Bodenrichtwert).
Insgesamt werden drei Indexreihen bestimmt: Eine für
Einfamilienhäuser (dazu gehören neben freistehenden Einfamilienhäusern
und Zweifamilienhäusern auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser), eine
für Eigentumswohnungen und eine aggregierte Indexreihe, die unter
Berücksichtigung einer Gewichtung aus den beiden vorgenannten
Indexreihen ermittelt wird. Für die Ermittlung der Gewichtung wird das
jährliche Transaktionsvolumen aus beiden Teilmärkten zugrunde gelegt.
Für die Auswertung wurden pro Jahr durchschnittlich 215 Kauffälle von
Einfamilienhäusern und 270 Kauffälle von Eigentumswohnungen
berücksichtigt. Die Graphik (Anlage 1) zeigt die aggregierte Indexreihe
für Bremerhaven und den vom Statistischen Bundesamt ermittelten
Häuserpreisindex, der die Preisentwicklung für die gesamte
Bundesrepublik beinhaltet. An beiden Indexreihen lässt sich ein
deutlicher Anstieg des Preisniveaus seit 2008 ablesen. Bemerkenswert
ist, dass die Preise für Wohnimmobilien in Bremerhaven demnach stärker
angestiegen sind als im bundesweiten Durchschnitt. Bei der
Interpretation der Indexreihen ist zu beachten, dass lediglich die
Entwicklung des Preisniveaus, nicht aber das Preisniveau selber
abgelesen werden kann. Die Aussage ist somit nicht, dass das Preisniveau
für Wohnimmobilien in Bremerhaven über dem bundesweitem Durchschnitt
liegt, sondern, dass die Preise in dem betrachteten Zeitraum im
Vergleich zum Basisjahr 2010 stärker angestiegen sind.
Eine detaillierte Beschreibung des angewendeten Berechnungsmodells
wird im nächsten Grundstücksmarktbericht 2017, der voraussichtlich im
März 2017 erscheinen wird, veröffentlicht. Für weitere Auskünfte und
Erläuterungen stehen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Verfügung:
Internet: www.gutachterausschuss.bremerhaven.de
